Aufgrund des Rückgangs der Immobilienwerte in den letzten Jahren geraten einige Hausbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, in die Falle, da sie mehr Schulden haben, als ihr Haus wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf eine praktikable Option sein.
Was ist ein Leerverkauf:
Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses zu decken, einschließlich der Hypothek(en), unbezahlten Grundsteuern, Anwaltskosten, Eigentumskosten, Provisionen usw. Dieser Mangel würde erfordern, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder mit seinem Kreditgeber eine „Leerverkaufszahlung“ aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, denen eine Zwangsvollstreckung droht oder die in Verzug geraten sind und ihre Zahlungen nicht mehr leisten können.
Der Prozess:
Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers dabei, selbst bei einigen Immobilienmaklern. Die Rolle des Kreditgebers des Verkäufers ist nichts weiter als die einer Eventualverbindlichkeit. Dies kann je nach Staat unterschiedlich sein, je nachdem, ob es sich um einen Staat mit Titeltheorie oder einen Staat mit Pfandrechttheorie handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, einen Bundesstaat mit Pfandrechttheorie (der Eigentümer besitzt das Eigentumsrecht und der Kreditgeber besitzt ein Pfandrecht an der Immobilie).
Der Verkäufer ist Eigentümer des Hauses und letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Maklers ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingegangen ist. Die Annahme des Angebots durch den Verkäufer erfolgt unter der Voraussetzung, dass der Kreditgeber zustimmt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge zu akzeptieren. Ich hatte mehr als eine Gelegenheit, bei der ein Makler eines Käufers fragte, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht werden würde, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hatte, es anzunehmen. Wenn mehrere Angebote eingehen, kann die Verwirrung noch größer werden. Manche meinen, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Das ist nicht korrekt. Alle Angebote müssen dem Verkäufer vorgelegt werden, nicht dem Kreditgeber. Das Ziel des Listing Agents sollte darin bestehen, das bestmögliche Angebot zu erhalten und so der Transaktion die bestmöglichen Chancen auf einen tatsächlichen Abschluss zu geben.
Wie hoch sind die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss?
Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, ernsthaft darüber nachzudenken, einen Leerverkauf zu akzeptieren, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld erwirtschaften, als wenn sie den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Haus zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein Staat, in dem die Zwangsvollstreckung vollzogen wird. Einige Staaten sind nichtgerichtlich. Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn man bedenkt, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, wird deutlich, dass sie motiviert ist, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Wenn man dazu noch die Verschlechterung der Immobilie während dieser Zeit und die zusätzlichen Kosten für den Transport hinzurechnet, werden die Vorteile für die Bank noch deutlicher. Die Bank sucht in dieser Situation, ähnlich wie der Hausbesitzer, nach der besten Möglichkeit, ihre Verluste zu begrenzen.
Die Vorteile eines Leerverkaufs:
Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, einen Teil des Verkaufserlöses zu erhalten. Dies ist gerechtfertigt, wenn man bedenkt, dass die Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, um ihn dazu zu bringen, weniger zu nehmen, als er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich hier gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers ein Ungleichgewicht von 0,06 $ hatten. Die Titelfirma stellte dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent aus! Als Verkäufer muss man in dieser Situation bedenken, dass der Kreditgeber, wenn er dem Leerverkauf zustimmt, es dem Verkäufer ermöglicht, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, die ihn viele Jahre lang begleiten wird. Darüber hinaus befreien die meisten Leerverkäufe den Verkäufer auch von seinen Schulden, ohne dass er wegen eines Mangels gejagt wird. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Erfolgsgarantie, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.
Wen sollten Sie anrufen?
Diese Transaktionen sind nichts für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Agent und Anwalt sind entscheidend. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Für Makler stehen spezielle Leerverkaufs-/Zwangsvollstreckungskurse zur Verfügung. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Makler nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Makler, der von einem Verkäufer empfohlen wird, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist auf jeden Fall jemand, mit dem es sich zu sprechen lohnt.
Was wird es kosten?
In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, der Makler erhebt eine Vorabgebühr für die Auflistung des Hauses. Alle Makler verhandeln ihre eigenen Gebühren. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen einzuholen. Alle Provisionen und anderen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt, und wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten zahlt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine ausgezeichnete Lösung sein.