Während die Wohnungsverkäufer des Housing Development Board (HDB) dieses Jahr bis zur Bank lachen, sind Erstbesitzer und Singles, die versuchen, einen Teil des HDB-Wiederverkaufsmarktes zu ergattern, wütend.
Diese Käufer finden HDB-Wiederverkaufswohnungen viel zu teuer und viele entscheiden sich nun, ihren Kauf oder sogar ihre Heirat aufzuschieben.
Daten des HDB zeigen, dass der Wiederverkaufspreisindex (RPI) immer weiter gestiegen ist und im dritten Quartal dieses Jahres einen Rekordwert von 145,2 Punkten erreichte – ein Wachstum von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Analysten sagen, dass dies auf die gestiegene Nachfrage sowohl von Singapurern als auch von Einwohnern mit ständigem Wohnsitz sowie auf das mangelnde Angebot auf dem Markt zurückzuführen ist, was die HDB dazu veranlasste, das Angebot an Build-to-Order-Wohnungen (BTO) von 8.000 auf 9.000 zu erhöhen Einheiten.
„Dies ist offensichtlich das Ergebnis der gestiegenen Nachfrage nach Wiederverkaufswohnungen in den letzten Monaten“, sagt Mohamed Ismail, Vorstandsvorsitzender von PropNex, und verweist auch auf die 11.649 Wiederverkaufstransaktionen im dritten Quartal.
Das sind rund 14,9 Prozent mehr als im zweiten Quartal.
Andere junge Paare, wie Luqman Hakim Abdul Khir und seine Frau, haben beschlossen, zu mieten und weiter zu mieten? aufgrund der hohen Cash-Over-Bewertungen (COVs).
Tatsächlich stellen Analysten fest, dass die COVs aller Wohnungstypen im dritten Quartal weiter um satte 300 Prozent gestiegen sind.
„Es gab nicht nur einen deutlichen Anstieg bei der Zahl der Transaktionen, sondern auch die Überbewertung von Bargeld ist bei allen Wohnungstypen in die Höhe geschossen“, sagt Mohamed Ismail.
Laut PropNex beträgt der mittlere Gesamt-COV für das dritte Quartal 12.000 US-Dollar – ein Anstieg um 9.000 US-Dollar im Vergleich zum Wert von 3.000 US-Dollar im zweiten Quartal.
PropNex stellt außerdem fest, dass 79 Prozent der im dritten Quartal verkauften Wohnungen über dem Schätzwert abgewickelt wurden, viel mehr als die 57 Prozent im zweiten Quartal.
Segen für HDB-Verkäufer, Fluch für junge Paare/Singles
Der Überschwang auf dem HDB-Markt war ein Segen für HDB-Wohnungseigentümer, und viele nutzten die Gelegenheit, um im zweiten Quartal, als die Preise zwischen Privatimmobilien und HDB-Wiederverkaufswohnungen am niedrigsten waren, in eine Eigentumswohnung aufzurüsten.
Im Durchschnitt erzielten diese HDB-Upgrade-Anbieter beim Verkauf ihrer Wohnungen einen Gewinn von mindestens 200.000 US-Dollar, was Anfang des Jahres zu einem Anstieg der Nachfrage nach Eigentumswohnungen für den Massenmarkt wie Caspian und Alexis führte.
Erst im November sorgte ein indonesischer Einwohner mit ständigem Wohnsitz für Schlagzeilen, als er Berichten zufolge 653.000 S$ für eine HDB-Wohnung mit vier Zimmern in Queenstown zahlte.
Der Preis, den er zahlte, war etwa das Zweieinhalbfache der 262.000 Dollar, die der Verkäufer und seine Frau vor einigen Jahren zahlten.
Das entspricht 674 US-Dollar pro Quadratfuß und übertrifft damit den bisherigen Rekord von 609 US-Dollar pro Quadratfuß vom Januar letzten Jahres um etwa 10 Prozent.
Bei jungen Paaren und Singles führen die steigenden Preise für Wiederverkaufswohnungen jedoch dazu, dass viele ihre Cashflow-Situation neu bewerten.
Abdul Khir und seine Frau beispielsweise hatten die Wohnungssuche ganz aufgegeben und sich über 30 Wiederverkaufswohnungen mit drei Zimmern in Woodlands, Sembawang, Yishun, Ang Mo Kio, Toa Payoh, Hougang, Serangoon, Ubi und Bukit Batok angesehen .
„Wir konnten keine Wohnung weiterverkaufen, da die Makler Maklergebühren in Höhe von 2.000 US-Dollar verlangten, bei einem COV von mindestens 5.000 US-Dollar“, sagt der 27-jährige technische Spezialist.
Wenn der COV hoch ist, haben Käufer normalerweise die Möglichkeit, sich für Wohnungen im Rahmen des „Built to Order“ (BTO) oder des „Design Build & Sell Scheme“ (DBSS) zu bewerben, bei denen sie nicht so viel Geld für den Kauf aufbringen müssen.
Bis zum Einzug müssen Käufer allerdings drei bis vier Jahre warten.
Abdul Khir bewarb sich weder für die BTO- noch für die DBSS-Wohnung, da er nicht so lange warten konnte.
Allerdings versuchte er es zweimal über das Abstimmungssystem im Rahmen des Sales of Balance Flat (SBF)-Programms, wurde jedoch ausgepreist.
Bei der Wohnung, für die er sich erfolgreich beworben hatte, handelte es sich um eine Dreizimmerwohnung in Queenstown zum Preis von 250.000 US-Dollar – weit über seinem HDB-Darlehensanspruch.
„Ich bewerbe mich jetzt um eine Mietwohnung in der Gegend von Bedok und Tampines“, sagt er resigniert.
Ein Aufruf zur Rationalität
Internetnutzer, die das Gefühl haben, aus dem HDB-Markt verdrängt worden zu sein, empören sich und beschuldigen ständige Bewohner, „den Markt zu verderben“.
Allerdings sagen Analysten, dass die Singapurer rational denken sollten, da die Preisgestaltung für die Vierzimmer-Wiederverkaufswohnung in Queenstown keinen Präzedenzfall für ähnliche Transaktionen in der Region darstellen wird.
Den auf der HDB-Website abgerufenen Daten zufolge liegt der Durchschnittspreis für Wiederverkaufswohnungen mit vier Zimmern bei durchschnittlich 479.000 US-Dollar und wird in diesem Bereich bleiben.??
„Ich betrachte dies als einen einmaligen Verkauf. Wir haben in dieser Gegend keinen so starken Preisboom gesehen. Der einzige Grund, warum es zu einem solchen Preis abgewickelt wurde, ist, dass es schön renoviert wurde und über hohe Stockwerke verfügt. Käufer sind mit solchen Preisen einverstanden.“ „Wenn ihr Haus nicht so schön renoviert ist, können sie diesen Preis nicht erzielen“, sagt Mohamed Ismail.
„Dies war eine einmalige Transaktion, die nicht den Gesamtmarkt widerspiegelt. Der Großteil der HDB-Wiederverkaufsgeschäfte dreht sich um Bewertungspreise. Gutachter legen in der Regel keine Preise für solche einmaligen Transaktionen fest. Sie würden sich die mittleren Transaktionspreise ansehen.“ sagt Donald Han, Geschäftsführer von Cushman & Wakefield Singapore.
Darüber hinaus sind sich Analysten nicht einig darüber, dass öffentlicher Wohnraum weniger erschwinglich geworden ist, da die HDB Optionen für alle Einkommensgruppen bietet.
„Ich bin nicht der Meinung, dass sie es sich nicht leisten können, da HDB andere Alternativen wie BTO und DBSS anbietet. Wer sich das nicht leisten kann, sollte den Kauf von BTO und DBSS weit im Voraus planen“, sagt Mohamed Ismail.
Nein zum Eingreifen
Laut PropNex wird es auf dem HDB-Wiederverkaufsmarkt in diesem Jahr wahrscheinlich mehr Transaktionen geben, da es ein kontinuierliches Angebot an Wiederverkaufswohnungen gibt, die allein in diesem Jahr möglicherweise 40.000 Transaktionen verzeichnen könnten.
Sollte sich die Wirtschaft gut erholen, könnte dies zu einer größeren Nachfrage auf dem HDB-Wiederverkaufsmarkt führen, da eine größere Zahl von Singapurern gut bezahlte oder stabile Arbeitsplätze haben kann oder wenn es eine größere Zahl ständiger Einwohner in Singapur gibt Markt.
Das bedeutet, dass die Preise für Wiederverkaufswohnungen weiter steigen werden – worüber sich die Singapurer sicherlich beschweren werden.
Analysten sagen jedoch, dass der HDB-Markt wahrscheinlich keine Abkühlungsmaßnahmen einführen wird, ähnlich denen, die die Regierung im September auf dem privaten Immobilienmarkt eingeführt hat.
„Es ist überhaupt nicht gut, wenn die HDB in die Marktkräfte eingreift. Tatsache ist, dass auf einem Wiederverkaufsmarkt Käufer und Verkäufer den Preis bestimmen“, sagt Mohamed Ismail.
„HDB steht vor der anspruchsvollen Aufgabe, Angebot und Nachfrage in Einklang zu bringen, da der Aufbau in der Regel zwei Jahre dauert. Die effektive Nachfrage vorherzusagen ist nicht einfach – es gibt keine narrensichere Methode, um die zukünftige Nachfrage vorherzusagen“, sagt Han.
Potenzielle Hausbesitzer, die sich HDB-Wohnungen nicht leisten können, raten Analysten, sich an Abdul Khirs Beispiel zu orientieren: der Miete.
„Wenn die Erschwinglichkeit zum Problem wird, dann die Miete. Was steigt, wird sinken – genau wie bei jedem Marktzyklus. Manchmal ist es die beste Entscheidung, den Kauf hinauszuzögern, anstatt den Kauf zu sehr zu finanzieren und mit riesigen Hypothekenraten zahlungsunfähig zu bleiben.“ sagt Han.
Was ist mit Singles, die nur auf dem Wiederverkaufsmarkt kaufen können?
„Wem es gut geht, sollte sich Eigentumswohnungen im „Mickey Mouse“-Stil kaufen. Andere sollten darüber nachdenken, zu heiraten“, sagt Mohamed Ismail sachlich.
Vorausplanen: Die Aufgabe der Regierung oder der Singapurer?
Der Abgeordnete Dr. Muhammad Faisal, Assistenzprofessor für Immobilien an der National University of Singapore, machte kürzlich jungen Paaren, die keine Wohnung bekommen konnten, die Schuld zu, weil sie nicht im Voraus geplant hatten.
Aber lassen sich Herzensangelegenheiten wirklich planen?
Darüber hinaus ist es die liberale Einwanderungspolitik der Regierung, die etwas zur erhöhten Nachfrage nach HDB-Wiederverkaufswohnungen seitens ständiger Einwohner beigetragen hat.
Potenzielle Hausbesitzer sind sich in dieser Frage uneinig. Einige sagen, dass sie derselben Meinung sind, aber die Verantwortung liegt weiterhin bei der HDB.
„Ich stimme zu, dass junge Paare im Voraus planen sollten, aber woher hätten wir damals wissen sollen, dass vor drei Jahren Ausländer in Scharen nach Singapur kommen würden? Ich bin der Meinung, dass das HDB dabei eng mit dem Innenministerium zusammenarbeiten sollte.“ Zahl der Einwanderer, denen eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gewährt wird, um sicherzustellen, dass sowohl auf dem Wiederverkaufs- als auch auf dem Primärmarkt ein ausreichendes Angebot besteht“, sagt Abdul Khir.
Eines bleibt jedoch sicher.
Die Frage der Erschwinglichkeit von Sozialwohnungen und der liberalen Einwanderungspolitik der Regierung ist dieses Jahr ein sehr heiß diskutiertes Thema.