Ein Bed and Breakfast („B&B“) zu betreiben, klingt in der kalten Winterzeit um 17 Uhr in den Straßen Manhattans großartig. Tatsache ist, dass es ein echter Job sein kann. Lassen Sie mich Ihnen einen Einblick in das Leben eines typischen B&B-Besitzers geben.
Stellen Sie sich vor, es ist 20 Uhr an einem Freitag mitten im Sommer in Ihrem schönen B&B. Sie haben gerade den Speisesaal aufgeräumt, in dem sich Ihre Gäste kürzlich mit leichten Speisen und Getränken verwöhnt haben. Du bist müde. Es war ein langer Tag. Sie sind gerade dabei, den Abwasch zu erledigen, was ungefähr eine Stunde dauern wird, und das Telefon klingelt. Es handelt sich um John Smith, einen verspäteten Gast, der um 21 Uhr einchecken sollte. Er sagt Ihnen, dass er spätestens um 22 Uhr dort sein wird.
Es ist jetzt 21 Uhr, Sie haben gerade den Abwasch beendet und werfen nun die schmutzigen Handtücher in die Wäsche und sammeln neue Handtücher ein, um die alten in den Badezimmern zu ersetzen. Das dauert noch etwa eine Stunde. Sie schauen auf Ihre Uhr. Es ist 22 Uhr, kein John Smith. „Wo könnte er sein?“ wunderst du dich. Sie überprüfen das Telefon auf Nachrichten, keine. Um 22:30 Uhr klingelt das Telefon. Es ist John Smith. Er befindet sich auf dem Garden State Parkway an der Ausfahrt 117. Er sollte in etwa einer halben Stunde dort sein. Um 23 Uhr kommt John Smith endlich an. Du checkst ihn ein, zeigst ihm sein Zimmer und stürmst um 23:20 Uhr in dein Schlafzimmer, um ins Bett zu gehen, weil du der Frühaufsteherin Julie Murphy versprochen hast, dass du um 6 Uhr morgens frischen Kaffee und ein kontinentales Frühstück für sie haben würdest. Wenn Sie Glück haben, werden Sie um 23:45 Uhr vor Erschöpfung ohnmächtig und bekommen etwas mehr als fünf Stunden Schlaf.
Willkommen in der ruhigen Welt der B&Bs. Kein typischer Tag, aber Sie bekommen die Idee. Mein Punkt ist, dass die Verwaltung eines B&Bs nicht so einfach ist, wie Sie denken. Es kann jedoch alles sein, was Sie sich vorgestellt haben, solange Ihre Gedanken in der Realität verankert sind.
Der Grad Ihrer Liebe zum Detail und die Lage Ihres B&B können Ihr B&B zu einem echten Erfolg oder einem echten Albtraum machen. Während der Hauptsaison Ihres B&B (hauptsächlich Mai-September im Nordosten) sind Sie immer unterwegs. Ihre Öffnungszeiten richten sich nach den Öffnungszeiten Ihrer Gäste. Eine verspätete Ankunft kann Sie lange wach halten und ein Frühaufsteher verlangt möglicherweise, dass Sie um 5 Uhr morgens aufstehen.
Häufig gestellte Fragen
Was macht ein B&B aus? Im Allgemeinen gilt alles, was größer als 5 Zimmer ist, als Gasthaus und alles, was kleiner ist, als B&B.
Woher wissen Sie, ob Ihr B&B erfolgreich ist? 100 Nächte in einem Jahr mit voller Auslastung sind ein gutes Jahr.
Kann man mit der Führung eines B&Bs seinen Lebensunterhalt verdienen? In den meisten Fällen benötigen Sie etwa sechs Zimmer, um dort Ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Alles andere ist nur ein zusätzliches Einkommen. Wenn ein Gastgeber seinen Lebensunterhalt in einem B&B verdienen möchte, muss er ein Gasthaus eröffnen.
Was sind die größten Probleme für B&B-Gastgeber? Typischerweise ist es die Liebe zum Detail, die ein gut geführtes B&B erfordert, und Last-Minute-Stornierungen oder Gäste, die einfach nicht erscheinen.
Sollten Sie Ihr B&B bei einer Reservierungsagentur („RSA“) eintragen? Wenn dies Ihr erstes B&B ist und Sie gerade erst anfangen, ist die Antwort ein klares Ja! Hier ist der Grund. Ein guter RSA bietet eine Reihe wertvoller Dienste. In erster Linie können sie das Geschäft mit Ihrem B&B vorantreiben. Viele RSAs stellen Broschüren für staatliche Willkommenszentren zur Verfügung. Einige RSAs wenden sich an lokale Unternehmen und Koordinatoren für Sonderveranstaltungen. Wenn ein potenzieller Gast eine dieser Broschüren nimmt und die RSA anruft, werden sie ihm B&Bs anbieten, die seinen geografischen und persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Zu den weiteren Vorteilen des Beitritts zu einer RSA gehören wertvolle Ratschläge zur Führung des B&B. Viele RSAs kommen normalerweise zu Ihrem B&B, um zu sehen, ob es die richtige Ausstattung für die Unterbringung von Gästen hat.
Sie bringen in der Regel eine Checkliste mit und durchlaufen eine Art Inspektionsprozess. Bald werden Sie herausfinden, welche Stärken und Schwächen Ihr B&B hat. Oftmals wird dieser Service als Erstberatung kostenlos angeboten. Die RSA führt dies durch, um festzustellen, ob Ihr B&B die Mindeststandards erfüllt. Diese Inspektion hilft dabei, die mit Ihrem B&B verbundenen Probleme zu konkretisieren. Wenn Sie die Inspektion bestehen, ist die RSA daran interessiert, Ihr Haus in die Liste aufzunehmen. Zu den typischen operativen Dienstleistungen, die eine RSA über die genannten hinaus erbringt, gehören die Beantwortung von Telefongesprächen, E-Mail-/Postanfragen, die Überprüfung und Zuordnung von Gästen und Gastgebern. Sie senden Bestätigungen an Gäste, die eine Reservierung vornehmen. Einige verschicken sogar regelmäßig Newsletter an Gastgeber und helfen Gastgebern bei der Buchhaltung und Steuervorbereitung. Alle diese Dienstleistungen sind natürlich mit Kosten verbunden. Im Allgemeinen beträgt die Provision einer RSA zwischen 20 und 25 % der Mieteinnahmen der von ihnen gebuchten Gäste.
Wie viel sollten Sie pro Zimmer und Nacht berechnen? Die meisten B&Bs berechnen einen Mindestpreis von 100 US-Dollar pro Nacht für ein Doppelzimmer. Abhängig von Ihrem geografischen Standort kann dieser Betrag deutlich höher oder niedriger sein.
Mit welchen Kosten/Ausgaben können Sie in Ihrem B&B rechnen? Zu den Ausgaben für den Betrieb eines B&B gehören Lebensmittel, Getränke, Kaffeefilter, Seife, Shampoo, Gesichts-/Toilettenpapier, Reinigungsmittel, Reinigungshilfe, Wäsche, neue Bettwäsche, Farbe, Reparaturen, Bettwäsche, Bettwäsche, Handtücher, frische Blumen, neue Matratzen, Werbung/Verkaufsförderung, Büromaterial, Beiträge/Abonnements, Visitenkarten, Leselampen, Telefon, Internetzugang, Provision für Ihre RSA, Mitgliedsbeiträge für örtliche Wirtschaftsverbände (z. B. Handelskammer), Versicherung, Versorgungsunternehmen, Buchhaltungsgebühren, Anwaltskosten, Einkommenssteuer, Immobiliensteuer und Hypothekenzinsen.
Welche Art von Buchhaltungs- oder Buchhaltungssystem wird in einem gut geführten B&B benötigt? Die Buchhaltung für ein B&B muss nicht so kompliziert sein. Sie haben die Wahl zwischen einem manuellen Buchhaltungssystem oder einem computergestützten System. Ein manuelles Buchhaltungssystem könnte so einfach sein wie ein Scheckbuch, eine Akkordeondatei und einige Umschläge. Die Akkordeondatei sollte für jeden Monat zwölf Fächer haben. Legen Sie Umschläge für Ihre Hauptausgaben in jedes Fach und stecken Sie Ihre Spesenbelege in jeden Spesenumschlag. Für Ausgaben, die keiner bestimmten Kategorie zuzuordnen sind, legen Sie einen Umschlag „Sonstiges“ bei. Am Ende des Monats tragen Sie Ihre Ausgaben auf einem Kontrollblatt zusammen, das links die Ausgaben und rechts eine Spalte für jeden Monat auflistet. Subtrahieren Sie den Gesamtbetrag des Monats von Ihren Einnahmen für den Monat und Sie wissen, wie viel Geld Sie verdient oder wie viel Sie verloren haben. Ein computergestütztes System sollte einfach zu bedienen sein. Ich empfehle QuickBooks, da es eines der am einfachsten zu erlernenden und zu verwendenden Buchhaltungssoftwareprogramme auf dem Markt ist. Ein paar Stunden mit Ihrem Buchhalter und dem Erlernen von QuickBooks können Ihnen viele weitere Stunden des Versuchs und Irrtums ersparen, ganz zu schweigen von Frustration und Stress. Wenn Sie das Gefühl haben, dass es Ihnen an der Liebe zum Detail mangelt, auch nur ein rudimentäres Buchhaltungssystem zu führen, verwenden Sie Ihr Scheckbuch als Buchhaltungssystem. Stellen Sie jedoch sicher, dass alle anfallenden Ausgaben in Ihrem Scheckbuch aufgeführt sind oder eine bestimmte Kreditkarte nur für geschäftliche Einkäufe verwendet wird, wenn Sie nicht gut darin sind, Quittungen aufzubewahren.
Sollte ich mein B&B als Einzelunternehmen, Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft oder LLC organisieren?
Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten. Bevor wir zu dieser Antwort kommen, möchte ich kurz darauf eingehen, wie das B&B geführt werden sollte. Ich würde empfehlen, dass das B&B persönlich geführt wird. Der Grund dafür ist, dass es Steuervorteile gibt, wenn man das B&B persönlich besitzt. Ein wichtiger Steuervorteil ist der Ausschluss von Gewinnen in Höhe von bis zu 500.000 US-Dollar (250.000 US-Dollar für alleinstehende Steuerzahler) aus dem Privatwohnungsteil Ihres B&B. Ein weiterer Grund besteht darin, dass dieses direkte Eigentum die Nutzung eines steuerbegünstigten Verkaufs des B&B über eine gleichartige Börse erleichtert, die es dem Verkäufer ermöglicht, die Besteuerung etwaiger Gewinne aus dem Verkauf des B&B aufzuschieben, solange gleichartiges Eigentum (Immobilien) innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkaufsdatum des B&B erworben wird. Bei einer direkten persönlichen Eigentumsstruktur könnten Sie das B&B an die juristische Person verpachten, die das Unternehmen führen wird. Auf keinen Fall würde ich den B&B-Betrieb als Einzelunternehmen betreiben, da ein Einzelunternehmen unbeschränkt haftet.
Meine erste Wahl wäre ein Unternehmen, in dem eine S-Wahl stattgefunden hat. Die S-Corporation bietet den besten beschränkten Haftungsschutz, sogar besser als eine LLC oder eine Personengesellschaft. Hier ist der Grund. Bei einer LLC ist Ihre persönliche Haftung im Falle einer Klage wegen irgendeiner Art von Fahrlässigkeit begrenzt, jedoch nur, wenn Sie die Fahrlässigkeit oder den Schaden nicht persönlich verursacht haben (d. h. ein Mitarbeiter war für die Fahrlässigkeit oder den Schaden verantwortlich und Sie haben diesen Mitarbeiter nicht angewiesen, diese Handlung vorzunehmen). Wenn Sie etwas mit der fahrlässigen Handlung zu tun haben, können Sie und Ihr gesamtes persönliches Vermögen gefährdet sein. In einer Personengesellschaft können Sie als Komplementär persönlich für jede Fahrlässigkeit oder Verletzung haftbar gemacht werden, auch wenn sie durch einen Mitarbeiter verursacht wurde. In einer Kapitalgesellschaft ist nur das Unternehmensvermögen gefährdet. Ihr persönliches Vermögen ist sicher. Persönliche Haftung auf Unternehmensebene würde ein „Durchdringen des Unternehmensschleiers“ erfordern, was aufgrund der langen Geschichte der Rechtsprechung von Unternehmen, die dies einschränkt, sehr schwierig ist. Bei einer S-Corporation fließen alle Nettoeinkünfte oder Nettoverluste sowie bestimmte andere Steuerposten in Ihre persönliche Einkommensteuererklärung ein, da es sich bei einer S-Corporation um eine Durchleitungsgesellschaft handelt.