Erstens ist dieser Artikel aus der Sicht eines Einwohners Kaliforniens verfasst. Viele der hier präsentierten Informationen sind für andere Staaten relevant, Sie sollten jedoch die Gesetze Ihres eigenen Staates überprüfen, um sicherzustellen, dass sie gleich oder ähnlich sind.
Für die meisten Menschen, die im heutigen Amerika ein neues Haus kaufen, ist normalerweise die Mitgliedschaft in einer Hausbesitzervereinigung, der sogenannten „HOA“, obligatorisch. Bei diesen Organisationen handelt es sich im Wesentlichen um Miniregierungen, die über die Macht verfügen, Gesetze zu erlassen und durchzusetzen, einschließlich des Rechts, das Haus, das Stadthaus oder die Eigentumswohnung einer Familie zu pfänden.
Die ursprüngliche Absicht bei der Gründung der HOA sah eine aktive Beteiligung aller Mitglieder vor; eine eng verbundene Gemeinschaft, in der gemeinsame Probleme von den Gemeindemitgliedern über die Büros der HOA gelöst wurden.
Die Realität ist nichts anderes als die Vision.
Heutzutage besteht eine HOA in den meisten Fällen aus einer sehr kleinen Anzahl von Personen, die die Autorität der HOA aktiv in ihren Händen halten, und zwar ausschließlich in ihren Händen. In der Regel sind diese Umstände auf die mangelnde Beteiligung der Mehrheit der HOA-Mitglieder zurückzuführen.
Die mangelnde Beteiligung der Mitglieder schafft eine gewisse Begründung für den Vorstand, der das Desinteresse der anderen Mitglieder als Grund dafür interpretiert, dass er die Autorität der HOA für sich behalten muss. Die Gemeinschaft wird gespalten zwischen denen, die den Vorstand kontrollieren, und allen anderen.
Für alle anderen ist eine HOA in der Regel nicht einfach zu handhaben. Sie verfügen über die Befugnis, Häuser zu pfänden, hohe Geldstrafen zu verhängen und kontrollieren häufig Aspekte des Lebens der Gemeindemitglieder, von denen typische Amerikaner glauben, dass sie ein wertvolles Privatrecht eines Hausbesitzers darstellen, etwa was Ihre Kinder tun dürfen, während sie in ihrem eigenen Garten spielen.
Hausbesitzer geraten häufig mit ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft in einen Streit um diese Rechte. Kann ich mein Auto in meiner Einfahrt parken? Nein, sagt die HOA, weil wir wenigen aktiven Mitglieder ein Gesetz verabschiedet haben, das besagt, dass man ein Auto nicht in der eigenen Einfahrt parken darf, es sei denn, man nutzt es täglich.
Können meine Kinder in unserem eigenen Garten Basketball spielen? Nein, sagt die HOA, weil wir wenigen aktiven Mitglieder ein Gesetz verabschiedet haben, das besagt, dass keine Basketballplätze erlaubt sind, die von der Straße aus einsehbar sind. Und übrigens ist es Ihnen nicht gestattet, den offenen Zaun abzudecken, um unsere Sicht auf Ihren Hinterhof einzuschränken, weil wir wenigen aktiven Mitglieder ein Gesetz verabschiedet haben, das besagt, dass wir das Recht haben, in Ihren Hinterhof zu sehen.
Kann ich meine Fenster tönen? Nein, sagt die HOA, weil… Nun, Sie verstehen es.
Nun ist der Teil, den Sie gelesen haben, zu finden. Wie besiegen Sie Ihre HOA?
Zunächst müssen Sie sicherstellen, dass Sie weiterhin Ihre HOA-Beiträge zahlen. Die meisten Hausbesitzer, die mit ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Themen wie einer Regelung, die Gartenaktivitäten einschränkt, der Nutzung der eigenen Einfahrt und Garage oder der Ablehnung geplanter Heimwerkerprojekte, in Streit geraten, werden oft wütend und stellen die Zahlung der Gebühren ein.
Das ist ein Fehler. Zahle deine Schulden. Allerdings können Sie in der Regel auf die Zahlung dieser Verzugszinsen und Bußgelder verzichten. In Kalifornien kann eine HOA Ihr Haus nicht auf der Grundlage angesammelter Verzugszinsen, Bußgelder und anderer Ausgaben wie den „Kosten für die Eintreibung“ Ihrer unbezahlten Verzugszinsen und Bußgelder zwangsvollstrecken.
Sie können Sie in geringfügigen Fällen oder sogar im Rahmen der eingeschränkten Zuständigkeit des Obersten Gerichtshofs verklagen, weil ihnen dann Anwaltskosten in Rechnung gestellt werden, die enorm sein werden. Das daraus resultierende Urteil lässt sich jedoch weitaus schwieriger für die Zwangsvollstreckung Ihres Hauses nutzen, da es keinen Vorrang vor bestehenden Grundpfandrechten hat, was bedeutet, dass die HOA Ihre Hypothek abbezahlen müsste, um Ihr Haus auf der Grundlage eines Gerichtsurteils zu erhalten. (Sobald Sie in Kalifornien eine solche Klage verlieren, wenden Sie sich an die Staatsanwaltschaft und verlangen Sie eine Honorarvermittlung. HOA-Anwälte verlangen von Ihnen, als wären sie erstklassige Anwälte, aber von ihren Mandanten, als wären sie Neulinge im ersten Jahr.)
Aber lassen wir es nicht so weit kommen, okay? Hier sind einige Grundregeln, die Sie im Umgang mit Ihrer HOA beachten sollten.
HOAs haben normalerweise keinen ordnungsgemäß gewählten Vorstand. Sobald Sie diesen lästigen Brief erhalten, in dem Sie aufgefordert werden, Ihre Kinder vom Spielen im Hinterhof abzuhalten, senden Sie einen Brief zurück und bitten Sie um eine Kopie aller maßgeblichen Dokumente.
Hoffentlich wird die HOA diesen Antrag ignorieren oder ablehnen.
Es ist ihnen nicht gestattet, eine Anfrage nach Kopien der maßgeblichen Dokumente abzulehnen oder zu ignorieren.
Besorgen Sie sich eine Kopie aller Ihrer Regierungsdokumente und lesen Sie diese, um herauszufinden, was einen ordnungsgemäß gewählten Vorstand ausmacht. In den Gemeinschaften, in denen die Mitgliederbeteiligung auf die wenigen beschränkt ist, die Vorstandsmitglieder werden möchten, wurde in der Regel nie ein „Quorum“ für die ordnungsgemäße Wahl des Vorstands erreicht.
Der Vorstand tagt daher in der Regel standardmäßig.
Die Befugnisse von Default Boards sind begrenzt und in einigen Fällen haben sie überhaupt keine Befugnisse.
Erinnern Sie den Vorstand in Ihrer gesamten Korrespondenz stets daran, dass er nicht ordnungsgemäß gewählt wurde.
Befolgen Sie diese grundlegenden Schritte;
1. Fordern Sie ein „Treffen und eine Konferenz“ mit einem Vorstandsmitglied, um die Themen zu besprechen. Der HOA ist es nicht gestattet, Ihre Bitte um ein Treffen und eine Besprechung abzulehnen. Zeichnen Sie das Meeting auf Video auf.
2. Fordern Sie eine Anhörung vor dem Vorstand. Zeichnen Sie das Meeting auf Video auf.
3. Berufung gegen die Entscheidung des Vorstands einlegen. Zeichnen Sie die Berufungsverhandlung auf Video auf.
4. Fordern Sie eine Mediation, nachdem der Vorstand seine vorherige Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt hat.
In der Regel sind die Vorstandsmitglieder einer HOA nicht gut mit den Gesetzen vertraut, die den Betrieb einer HOA regeln. Viele werden mit den Teilen der relevanten Zwangsvollstreckungsgesetze einigermaßen vertraut sein, und natürlich kennen sie die Regeln und Vorschriften der HOA auswendig.
Allerdings habe ich festgestellt, dass der Vorstand oft nicht mit der Anforderung vertraut ist, in gutem Glauben zusammenzukommen und zu beraten. Daher ist es üblich, dass das Vorstandsmitglied, das zu einer Sitzung und einer Beratung erscheint, zwar zusammentritt, aber nicht bespricht. Es besteht ein Gebot von Treu und Glauben, das die Art der Antworten, die ein typisches HOA-Vorstandsmitglied auf Ihre Fragen geben wird, unangemessen macht.
Zum Beispiel; Sie haben einen Brief erhalten, in dem Sie aufgefordert werden, Ihren 1966er Ford Mustang aus Ihrer Einfahrt zu entfernen, da er nicht jeden Tag gefahren wird. OK, Sie sagen: „Welchen Beweis haben Sie dafür, dass es nicht jeden Tag gefahren wird?“
„Wir haben einen anonymen Hinweis von einem anderen Hausbesitzer“, antwortet das HOA-Vorstandsmitglied.
„Okay, Sie hatten eine Beschwerde. Aber welchen Beweis haben Sie dafür, dass der Mustang nicht jeden Tag gefahren wird? Eine bloße Beschwerde ist kein Beweis und stellt keinen Verstoß dar. Sie sollen untersuchen, ob es sich bei der Beschwerde um Tatsachen oder bloße Meinungen handelte. Welchen Beweis haben Sie also?“
Es besteht eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass das „beschwerdeführende Mitglied“ niemand anderes als der Vorstand selbst war, der bei seiner letzten Sitzung lediglich über Ihren Mustang gesprochen hat. Es gibt also keinen Beweis.
Schreiben Sie eine Zusammenfassung des Treffens und der Konferenz. Geben Sie an, dass das Vorstandsmitglied keinen Beweis für den Verstoß hatte und daher kein Verstoß vorliegt.
Wenn die HOA Ihnen den nächsten Brief schickt, in dem es sich in der Regel um die Drohung handelt, den Mustang zu verlegen oder mit hohen Geldstrafen zu rechnen, senden Sie einen Brief, in dem Sie bestreiten, dass ein Verstoß vorliegt. Erinnern Sie sie daran, dass sie nicht ordnungsgemäß gewählt wurden und dass die Ergebnisse des Treffens und der Konferenz für Sie und nicht für die HOA günstig waren.
Die HOA soll eine Anhörung ansetzen, bei der Beweise für Ihren Verstoß vorgelegt werden, und dann über die bei der Anhörung vorgelegten Beweise und Aussagen entscheiden. Stellen Sie sicher, dass Sie eine solche Anhörung verlangen und daran teilnehmen. Es empfiehlt sich, das Meeting per Video aufzuzeichnen.
Es überrascht nicht, dass die HOA zu ihren Gunsten entscheidet, selbst wenn Sie Beweise haben, die belegen, dass kein Verstoß vorlag, oder wenn sie keine Beweise hatten, die beweisen, dass ein Verstoß vorlag.
Fordern Sie Berufung. Stellen Sie sicher, dass Sie dabei sind, und ja, zeichnen Sie es auf Video auf. Weisen Sie bei der Berufungsanhörung darauf hin, dass die Vorstandsmitglieder nicht ordnungsgemäß gewählt wurden und keine Fakten zur Untermauerung ihrer vorherigen Entscheidung hatten.
Wenn der Vorstand seine vorherige Entscheidung bestätigt, fordern Sie eine Mediation.
Weisen Sie den Mediator bei der Mediation darauf hin, dass der Vorstand nicht ordnungsgemäß gewählt wurde, dass er sich nicht in gutem Glauben getroffen und beraten hat, dass er eine Disziplinarverhandlung anberaumt hat, ohne dass Beweise dafür vorliegen, dass ein Verstoß vorlag, dass er gegen Sie entschieden hat, ohne dass Beweise dafür vorliegen, dass ein Verstoß vorlag, und dass er seine Entscheidung bestätigt hat, obwohl es an Beweisen und/oder Beweisen für das Gegenteil mangelte.
Mediatoren werden die Angelegenheit nur in zwei Teile spalten wollen; Wenn Ihnen eine Geldstrafe von 1.000 US-Dollar auferlegt wurde, werden Sie aufgefordert, 500 US-Dollar anzubieten.
Verweigern.
Ihr nächster Schritt ist der wichtigste. Die HOA erwartet von Ihnen, dass Sie zahlen oder im unwahrscheinlichsten Fall eine Klage beim Obersten Gericht einreichen, um die maßgeblichen Dokumente durchzusetzen.
Stattdessen reichen Sie einen sogenannten „Writ of Mandate“ ein. Dies ist der richtige Ort, um gegen die Entscheidung des Ausschusses Berufung einzulegen.
Dies kostet Sie zwar einige Anwaltskosten, ist aber der entscheidende Schritt. HOAs und ihre Anwälte sind in der Regel mit dieser speziellen gerichtlichen Option nicht vertraut und werden völlig überfordert sein, wenn sie mit einem Mandatsbescheid konfrontiert werden.
Das Gericht wird Ihnen jedoch zustimmen, weil Sie Berufung gegen eine Verwaltungsbehörde einlegen, die verpflichtet ist, die vorgelegten Beweise und Zeugenaussagen anzunehmen und auf deren Grundlage zu entscheiden. Und wenn sie dann nicht auf der Grundlage der Beweise entscheiden, können sie vom nächsthöheren Gericht aufgehoben werden. In Kalifornien ist der Writ Judge des Superior Court das nächsthöhere Gericht über der Berufungsanhörung einer HOA.
Wenn Sie die oben genannten Beweise sorgfältig zusammengestellt haben, werden Sie höchstwahrscheinlich obsiegen. Die Bußgelder werden rückgängig gemacht, die Verspätungsgebühren usw. werden ungültig und Ihr Anwalt wird von der HOA bezahlt.
Danach wird die HOA wahrscheinlich die Augen vor Ihrem Mustang oder dem Basketballplatz im Hinterhof Ihres Kindes verschließen und nach leichteren Opfern suchen.