Einführung:
Das Financial Accounting Standards Board (FASB) hat am 17. August 2010 seinen „Exposure Draft“ veröffentlicht, der Unternehmen dazu verpflichtet, fast alle Leasingverträge in ihren Bilanzen als „Nutzungsrecht“ und eine entsprechende „zukünftige Leasingzahlung – Verbindlichkeit“ auszuweisen. . Was bedeutet das für Ihr Unternehmen für den Laien? Mit diesem Vorschlag werden im Wesentlichen Operating-Leasingverhältnisse abgeschafft; Alle Leasingverhältnisse (sofern sie nicht unwesentlich sind) würden mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen aktiviert. Daher müssen Unternehmen, die in der Vergangenheit außerbilanzielle Leasingverpflichtungen hatten, diese Verpflichtungen nun in ihrer Bilanz ausweisen.
Ein wichtiger zu berücksichtigender Punkt im Hinblick auf die vorgeschlagenen Änderungen der Leasingbilanzierung ist, dass aller Wahrscheinlichkeit nach bestehende Operating-Leasingverhältnisse, die vor der Umsetzung der neuen Regeln unterzeichnet wurden, eine Umklassifizierung in Finanzierungsleasingverhältnisse erfordern, die in der Bilanz ausgewiesen werden müssen. Dies bedeutet, dass Immobilienfachleute sofort die Auswirkungen berücksichtigen müssen, die bestehende und geplante Mietverträge auf die Finanzberichte haben werden, sobald die vorgeschlagenen Regeln umgesetzt werden. Da Operating-Leasingverpflichtungen eine größere Verbindlichkeit darstellen können als alle Bilanzaktiva zusammen, kann eine Neuklassifizierung des Leasingverhältnisses die Bilanz des Unternehmens erheblich verändern.
Die Auswirkung der Erfassung dieser Leasingverpflichtungen in der Bilanz kann mehrere Auswirkungen haben, wie zum Beispiel: Unternehmen müssen ihre Kreditgeber warnen, da diese nun ihre Kreditvereinbarungen nicht einhalten werden, und sie müssen aufgrund der angepassten Finanzlage neue Kreditvereinbarungen mit den Kreditgebern aushandeln Bilanzen, Kennzahlen, die zur Bewertung des Kreditpotenzials eines Unternehmens verwendet werden, werden nachteilig beeinflusst und die Neudarstellung des Finanzberichts eines Leasingnehmers, sobald die Änderung in Kraft tritt, kann zu einem niedrigeren Eigenkapitalsaldo und Änderungen verschiedener Bilanzierungskennzahlen führen
Die konzeptionelle Grundlage für die Leasingbilanzierung würde sich von der Bestimmung, wann „im Wesentlichen alle Vorteile und Risiken des Eigentums“ übertragen wurden, hin zur Erfassung des „Nutzungsrechts“ als Vermögenswert und der Aufteilung der Vermögenswerte (und Verpflichtungen) zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber ändern.
Im Rahmen der FASB-Ankündigung stellte der Vorstand fest, dass seiner Ansicht nach „die aktuelle Bilanzierung in diesem Bereich die Ressourcen und Verpflichtungen aus Leasingtransaktionen nicht klar darstellt“. Dies deutet darauf hin, dass das Endergebnis voraussichtlich mehr Leasingaktivitäten in der Bilanz erfordern wird, als dies derzeit der Fall ist. Mit anderen Worten: Viele, vielleicht praktisch alle Leasingverträge, die jetzt als Betriebsleasing gelten, werden nach den neuen Standards wahrscheinlich als Kapital gelten. Daher dürften viele Unternehmen mit großen Operating-Leasing-Portfolios eine wesentliche Änderung in ihren Unternehmensabschlüssen erleben.
Ein Ziel hierfür ist die Koordinierung der Leasingbuchhaltungsstandards mit dem International Accounting Standards Board (IASB), das Rechnungslegungsstandards für Europa und viele andere Länder festlegt. Derzeit bestehen zwischen IASB und FASB erhebliche Unterschiede in der Behandlung von Leasingverhältnissen. Besonders hervorzuheben ist, dass die „Bright-Line“-Tests von FAS 13 (ob die Laufzeit des Mietvertrags 75 % oder mehr der wirtschaftlichen Nutzungsdauer beträgt und ob der Barwert der Mieten 90 % oder mehr des beizulegenden Zeitwerts beträgt) nicht angewendet werden das IASB, das einen „Fakten und Umstände“-Ansatz bevorzugt, der mehr Ermessensentscheidungen erfordert. Bei beiden handelt es sich jedoch um das Konzept von Kapital- (oder Finanzierungs-) und Operating-Leasingverhältnissen, allerdings wird zwischen solchen Leasingverhältnissen eine Trennlinie gezogen.
Der FASB wird öffentliche Kommentare zu dieser vorgeschlagenen Änderung bis zum 15. Dezember 2010 entgegennehmen. Wenn der FASB im Jahr 2011 eine endgültige Entscheidung über diese vorgeschlagene Änderung der Leasingbilanzierung trifft, werden die neuen Regeln im Jahr 2013 in Kraft treten.
Darüber hinaus berichteten die Mitarbeiter der Securities and Exchange Commission in einem im Rahmen des Sarbanes-Oxley-Gesetzes beauftragten Bericht, dass der Betrag der Operating-Leasingverträge, die nicht in der Bilanz ausgewiesen werden, auf schätzungsweise 1,25 Billionen US-Dollar geschätzt wird, die in die Unternehmensbilanzen übertragen würden, wenn diese Rechnungslegung vorgeschlagen würde Die Änderung wird übernommen.
Gewerbeimmobilien:
Die Auswirkungen auf den Gewerbeimmobilienmarkt wären erheblich und würden erhebliche Auswirkungen auf gewerbliche Mieter und Vermieter haben. David Nebiker, geschäftsführender Gesellschafter von ProTenant (einem Gewerbeimmobilienunternehmen, das sich darauf konzentriert, Denver und regionale Unternehmen bei der Strategieplanung, Entwicklung und Umsetzung langfristiger, umfassender Facility-Lösungen zu unterstützen) fügte hinzu: „Diese vorgeschlagene Änderung wirkt sich nicht nur auf die Mieter und Vermieter aus, sondern auch.“ Makler, da es die Komplexität von Mietverträgen erhöht und einen starken Anreiz für Mieter darstellt, kurzfristigere Mietverträge abzuschließen.“
Die kurzfristigeren Mietverträge stellen Immobilieneigentümer vor Finanzierungsprobleme, da Kreditgeber und Investoren längerfristige Mietverträge bevorzugen, um ihre Investition abzusichern. Daher sollten Vermieter vor Inkrafttreten dieser Regelung die Finanzierung eines Kaufs oder einer Umschuldung sicherstellen, da die Finanzierung in Zukunft deutlich schwieriger werden wird.
Diese Rechnungslegungsänderung wird den Verwaltungsaufwand für Unternehmen erhöhen und die Mietprämie für Einzelmietergebäude wird faktisch abgeschafft. John McAslan, Associate bei ProTenant, fügte hinzu: „Die Auswirkungen dieser vorgeschlagenen Änderung werden erhebliche Auswirkungen auf das Mietverhalten haben. Vermieter von Einzelmietergebäuden werden sich fragen, warum sie das Gebäude nicht einfach besitzen, wenn ich es sowieso in meinen Finanzberichten erfassen muss?“ „
Nach den vorgeschlagenen Regeln müssten Mieter den Barwert praktisch aller „wahrscheinlichen“ Leasingverpflichtungen in den Unternehmensbilanzen kapitalisieren. Der FASB betrachtet Leasing im Wesentlichen als eine Form der Finanzierung, bei der der Vermieter einem Mieter die Nutzung eines Kapitalvermögens überlässt und dafür eine Leasingzahlung erhält, die Kapital und Zinsen umfasst, ähnlich einer Hypothek.
David Nebiker sagte: „Die Regulierungsbehörden haben nicht verstanden, warum die meisten Unternehmen leasen, und zwar aus Gründen der Flexibilität, wenn ihre Belegschaft wächst und schrumpft, wenn sich Standortanforderungen ändern und Unternehmen ihr Geld lieber in die Erzielung von Umsatzwachstum investieren, als in den Besitz von Immobilien.“ „
Die vorgeschlagenen Rechnungslegungsänderungen werden sich auch auf Vermieter auswirken, insbesondere auf Unternehmen, die börsennotiert sind oder öffentliche Schulden mit geprüften Abschlüssen haben. Eigentümer und Trusts von Einkaufszentren müssen für jeden Mieter in ihren Gebäuden oder Einkaufszentren eine Analyse durchführen und dabei die Belegungsbedingungen und Eventualmietraten analysieren.
Proaktive Vermieter, Mieter und Makler müssen sich mit den vorgeschlagenen Standards vertraut machen, die 2013 in Kraft treten könnten, und beginnen, Mietverträge entsprechend auszuhandeln.
Abschluss:
Das Endergebnis dieser vorgeschlagenen Änderung der Leasingbilanzierung ist eine größere Compliance-Belastung für den Leasingnehmer, da alle Leasingverträge eine latente Steuerkomponente haben, in der Bilanz ausgewiesen werden, eine regelmäßige Neubewertung erfordern und möglicherweise eine detailliertere Offenlegung des Jahresabschlusses erfordern.
Daher müssen Leasinggeber wissen, wie sie Transaktionen strukturieren und verkaufen können, die für Leasingnehmer in der Zukunft wünschenswert sein werden. Viele Leasingnehmer werden erkennen, dass die neuen Vorschriften ihnen die außerbilanziellen Vorteile entziehen, die ihnen FASB 13 in der Vergangenheit gewährt hatte, und werden Leasing als weniger vorteilhafte Option einstufen. Möglicherweise empfinden sie die neuen Standards auch als umständlicher und komplizierter in der Bilanzierung und Offenlegung. Schließlich wird es für jeden Vermieter und Gewerbeimmobilienmakler zur Herausforderung, einen neuen Ansatz für die Vermarktung von Gewerbeimmobilienmietverträgen zu finden, der diese attraktiver macht als das Eigentum.
Allerdings könnte diese vorgeschlagene Rechnungslegungsänderung an FAS 13 möglicherweise zu einem glanzlosen Markt für Gewerbeimmobilien in den Jahren 2011 und 2012 führen, da sich Unternehmen im Jahr 2013 und darüber hinaus für den Kauf von Immobilien entschieden haben, anstatt sich mit den administrativen Fragen der Vermietung zu befassen.
Zusammenfassend wird empfohlen, dass Vermieter und Mieter beginnen, sich auf diese Änderung vorzubereiten, indem sie ihre Mietverträge mit ihrem gewerblichen Immobilienmakler überprüfen und die finanziellen Auswirkungen mit ihrem CFO, externen Buchhalter und Steuerberater besprechen, um mögliche finanzielle Überraschungen zu vermeiden, wenn sich die Buchhaltung ändert werden übernommen.
Sowohl David Nebiker als auch John McAslan von ProTenant gaben an, dass sich ihr gesamtes Unternehmensteam kontinuierlich weiterbildet und ihre Kunden proaktiv über diese potenziellen Änderungen berät.
Nachtrag – Definition von Capital- und Operating-Leasingverhältnissen:
Das Grundkonzept der Leasingbilanzierung besteht darin, dass es sich bei einigen Leasingverträgen lediglich um Mietverträge handelt, während es sich bei anderen faktisch um Käufe handelt. Wenn ein Unternehmen beispielsweise Büroflächen für ein Jahr mietet, ist die Fläche am Jahresende fast so viel wert wie zu Beginn der Miete; Das Unternehmen nutzt es lediglich für einen kurzen Zeitraum. Dies ist ein Beispiel für ein Operating-Leasing.
Wenn ein Unternehmen jedoch einen Computer für fünf Jahre mietet und der Computer am Ende der Leasinglaufzeit nahezu wertlos ist. Der Leasinggeber (das Unternehmen, das die Leasingzahlungen erhält) geht davon aus und berechnet dem Leasingnehmer (dem Unternehmen, das den Vermögenswert nutzt) eine Leasingzahlung, mit der alle Kosten des Leasings, einschließlich eines Gewinns, gedeckt werden. Diese Transaktion wird als Finanzierungsleasing bezeichnet, es handelt sich jedoch im Wesentlichen um einen Kauf mit Darlehen, da ein solcher Vermögenswert und eine solche Verbindlichkeit im Jahresabschluss des Leasingnehmers erfasst werden müssen. Im Wesentlichen gelten die Finanzierungsleasingzahlungen als Rückzahlungen eines Darlehens; In der Gewinn- und Verlustrechnung werden dann die Abschreibungs- und Zinsaufwendungen und nicht die Leasingaufwendungen erfasst.
Operating-Leasingverhältnisse haben in der Regel keinen Einfluss auf die Bilanz eines Unternehmens. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Wenn ein Leasingvertrag planmäßige Änderungen der Leasingzahlungen vorsieht (z. B. eine geplante Erhöhung aufgrund der Inflation oder eine Mietbeurlaubung für die ersten sechs Monate), ist der Mietaufwand gleichwertig über die Laufzeit des Leasingverhältnisses zu erfassen. Die Differenz zwischen dem erfassten Leasingaufwand und dem tatsächlich bezahlten Leasing wird als abgegrenzte Verbindlichkeit (für den Leasingnehmer, wenn die Leasingverträge steigen) oder als Vermögenswert (wenn die Leasingverträge sinken) betrachtet.
Ob kapital- oder betrieblich, die künftigen Mindestleasingverpflichtungen müssen ebenfalls als Fußnote im Jahresabschluss offengelegt werden. Für die ersten fünf Jahre muss die Mietvertragsbindung nach Jahren aufgeschlüsselt werden, anschließend werden alle verbleibenden Mieten zusammengefasst.
Ein Leasing ist Kapital, wenn einer der folgenden vier Tests erfüllt ist:
1) Der Mietvertrag geht mit Ablauf der Mietdauer auf den Mieter über;
2) Der Leasingnehmer hat die Option, den Vermögenswert am Ende der Leasinglaufzeit zu einem Schnäppchenpreis zu erwerben
3) Die Laufzeit des Leasingverhältnisses beträgt 75 % oder mehr der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts.
4) Der Barwert der Mieten beträgt unter Zugrundelegung des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Leasingnehmers 90 % oder mehr des beizulegenden Zeitwerts des Vermögenswerts.
Jedes dieser Kriterien und ihre Komponenten werden in FAS 13 (kodifiziert als Abschnitt L10 des aktuellen FASB-Textes oder ASC 840 der Kodifizierung) ausführlicher beschrieben.