Schneller Immobilienverkauf durch den Eigentümer, wenn schnelles Geld erforderlich ist

Die guten alten Tage waren erfrischend. Sie könnten ein Schild in Ihrem Garten anbringen und schnelle Antworten von interessierten potenziellen Käufern erhalten oder einen Immobilienmakler beauftragen und sich keine Sorgen machen, dass die Provisionen Ihr Geld verschlingen. Die Zeiten haben sich geändert.

Immobilien sind wettbewerbsfähig geworden. In manchen Gegenden handelt es sich um einen Verkäufermarkt. In anderen Fällen übernehmen die Käufer die Zügel. Wie dem auch sei, heute gibt es im Immobilienbereich viel tausende mehr Menschen als damals. Da Investment-Seminare und Flipping-Shows immer mehr zum Mainstream werden, wird der Immobilienpool täglich größer.

Was aber, wenn Sie es mit dem Verkauf eilig haben? Bedeutet das, dass Sie motiviert sind? Werfen wir einen Blick darauf, was einen motivierten Verkäufer ausmacht und ob einige dieser Verkäufertechniken für Ihre Situation funktionieren oder nicht …

Motivationen:

• Ihnen droht eine Zwangsvollstreckung

Die Zeiten können hart sein. Möglicherweise wurde Ihnen der Job gekündigt und Sie konnten Ihr Einkommen nicht rechtzeitig ersetzen. Die Bank hat Ihnen einen Brief geschickt, in dem sie Sie darüber informiert Lis Pendens (Beginn einer Zwangsvollstreckung, auch Vorabschottung genannt) Sie haben keine Optionen mehr und möchten nicht, dass die Zwangsvollstreckung am Ende Ihre Kreditwürdigkeit zerstört.

• Sie sind mit den Steuern im Rückstand

Nach wie vor handelt es sich hierbei um eine unmittelbare Situation, die Ihre Kreditwürdigkeit zerstören kann. Steuern werden auf jeden Fall eingezogen, so dass schlechte Bonität nicht hinzukommen muss. Steuernachzahlungen verschlingen nicht nur Ihr Eigenkapital, sondern hängen auch von Ihrem künftigen Lohn ab.

• Sie haben schlechte Mieter

Sie erhalten ständig Beschwerden über die Mieter einer Ihrer Immobilien. Vor dem Grundstück wird die Polizei zum alltäglichen Anblick. Vielleicht verwandeln die Mieter Ihre geplante Investition in ein Drogenhaus. Sie möchten sich mit der Situation nicht auseinandersetzen und möchten lieber Geld aus der Investition herausnehmen und weggehen.

• Sie lassen sich scheiden

Seien wir ehrlich. Nicht viele sind im Scheidungsverfahren fair. Wer behält das Haus? Keiner von euch? Sie haben also keine andere Wahl, als schnell zu verkaufen, um Ihren baldigen Ex wie die Pest zu vermeiden und etwas Geld für einen Neuanfang zu bekommen.

• Sie gehen in den Ruhestand

Egal, ob Sie ein Vermieter sind, der sich aus dem Geschäft zurückzieht, oder ein Paar mit einem Haus, das Sie schon seit Jahren haben, Sie wollen einfach nur etwas Bargeld für Ihr Eigenkapital, damit Sie in wärmere Klimazonen ziehen und Bingo spielen können.

• Sie haben eine Immobilie geerbt

Sie haben gerade ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus geerbt, möchten aber stattdessen lieber Bargeld haben. Sie wollen einen schnellen Verkauf und möchten sich nicht um die Instandhaltung kümmern.

• Sie sind ein Eigentümer außerhalb des Staates

Sie dachten, Sie könnten die Anlageimmobilie in Kalifornien verwalten und gleichzeitig in Ihrem Zuhause in Maine entspannen. Leider ist gute Hilfe schwer zu finden und die Hausverwalter erweisen sich allesamt als Betrunkene. Das Gras ist hoch und du bekommst Briefe. Es verursacht mehr Kopfschmerzen als es wert ist.

• Sie wollen einfach etwas mehr Geld

Sie haben keinen Bedarf an der betreffenden Immobilie und möchten lediglich Ihr Bankkonto auffüllen.

Dies sind alles triftige Gründe, die Sie zu einem motivierten Verkäufer machen würden. Die einzige Frage, die ich in diesem Fall an Sie habe, ist: Sind Sie gierig?

Der Hauptgrund für Immobilienverkäufe ist ein Eigentümer, der zu stolz ist, um zu akzeptieren, dass der Markt seine ausgefallenen Immobilienbewertungen nicht unterstützen wird. Der faire Marktwert mag hoch sein, aber niemand beißt. Wie läuft dieser schnelle Verkauf für Sie? Der erste Schritt zum schnellen Verkauf Ihres Hauses besteht darin, anzuerkennen, dass Sie aufgeschlossen sein müssen. Wenn Sie hinsichtlich des Verkaufspreises oder der Konditionen aufgeschlossen sind, wird ein schneller Verkauf ein Kinderspiel sein.

Wo sind meine Zielkäufer?

Sie haben einige Möglichkeiten. Einige werden länger dauern als andere. Die wahrscheinlich beste Möglichkeit, schnell zu verkaufen, ist die Suche nach einem Großhändler. Ein Großhändler ist ein Immobilieninvestor, der nach vergünstigten Immobilien sucht, ein Angebot verfasst und den Vertrag dann an einen seiner zahlreichen Barkäufer vergibt. Oftmals hat der Großhändler Hunderte oder sogar Tausende von Investoren in seiner Kontaktliste, die sofort zum Kauf bereit sind. Ihre Investitionspartner wurden vom Großhändler mit einem Finanzierungsnachweis qualifiziert und haben dem Großhändler mehrere Geschäfte vorgelegt, die sie in der Vergangenheit abgeschlossen haben.

Es gibt Großhändler, die Immobilien in mehreren Bundesstaaten kaufen, während andere Großhändler auf einen einzigen Bundesstaat beschränkt sind. Einige von ihnen bleiben sogar auf eine bestimmte Stadt oder ein bestimmtes regionales Gebiet beschränkt. Sie sind bekannt für die Verwendung von Ausdrücken wie „Wir kaufen Häuser, in jeder Gegend, in jedem Zustand“. Während sich viele Großhändler an stark reduzierte Immobilien halten, arbeiten andere mit Deals mit geringem Eigenkapital, bei denen Subjekt2- und Verkäuferfinanzierung ins Spiel kommen können. Dies sind einige der Techniken, die von Ihnen verlangen, dass Sie ein aufgeschlossener und wirklich „motivierter“ Verkäufer sind.

Eine weitere Möglichkeit für einen schnellen Verkauf sind Craigslist und andere klassifizierte Websites. Wenn Sie sich für Kleinanzeigen entscheiden, müssen Sie auf die „Reifen-Kicker“-Reaktionen vorbereitet sein. Es kann viele Neuinvestoren geben, und Leute, die nur auf der Suche sind, werden viel Zeit in Anspruch nehmen, um sie auszusortieren, bevor sie einen echten Käufer finden. Wenn Sie eine Kleinanzeige für Ihr Zuhause aufgeben, achten Sie darauf, dass die Anzeige so viele Details wie möglich enthält. Das Weglassen von Schlafzimmern, Badezimmern, Parkplätzen und anderen Annehmlichkeiten bedeutet nur, dass Sie Zeit damit verbringen müssen, diese Dinge zu besprechen, wenn Sie die Vielzahl der Anrufe entgegennehmen, die Sie erhalten.

Wenn Kleinanzeigen nicht Ihr Ding sind, möchten Sie Käufer auf einem direkteren Weg finden. Gehen Sie dorthin, wo sie sich aufhalten. Es gibt Foren wie EquityPaper und BiggerPockets, die Premium-Abonnementoptionen für Immobilienangebote und andere Networking-Tools anbieten. Dabei handelt es sich um Foren, in denen Investoren täglich zusammenkommen, um Immobilienthemen zu diskutieren. Wenn Sie Ihr Haus in diesen professionellen Mitgliederbereichen oder Marktplätzen anbieten, können Sie relativ schnell Antworten von interessierten Käufern erhalten.

Ermittlung des Immobilienwerts für einen Investor

Wenn Sie Ihre Immobilie inserieren, gibt es einige Dinge, die potenzielle Käufer zusätzlich zu den Standarddetails der Immobilie wissen möchten. ARV (After Repair Value) ist einer davon. Um Ihren ARV zu finden, gehen Sie zu Zillow, Trulia und Redfin. Suchen Sie auf jeder dieser Websites nach Ihrer Immobilie und notieren Sie den geschätzten Wert für jede dieser Websites. Addieren Sie alle drei Werte und teilen Sie die Summe dann durch 3. Das Ergebnis ist Ihr ARV.

Nachdem Sie Ihren ARV erhalten haben, möchten Sie bestimmen, was der neue Käufer für Reparaturen in die Immobilie investieren muss. Wenn Ihr Haus in einem hervorragenden Zustand ist, müssen Sie nur einfache Dinge wie Farbe, Geräte und andere Dinge berücksichtigen, die mit dem Geschmack des Käufers zusammenhängen. Sie würden Ihre Quadratmeterzahl mit 10 $ multiplizieren, um den Gesamtkredit zu erhalten, den der Käufer wünscht. Wenn die Immobilie einige Modernisierungen benötigt, wie z. B. Fußböden, neue Toiletten usw., multiplizieren Sie die SF mit 15 $. Zerbrochene Fenster, Türen usw. werden mit 20 US-Dollar berechnet. Wenn das Haus eine Katastrophe und eine komplette Sanierung ist, beträgt der Multiplikator 30 $. Subtrahieren Sie nun diese Zahl vom ARV.

Unabhängig davon, ob der Käufer ein Großhändler oder ein Flipper ist, muss er etwas aus dem Geschäft machen. Dies kann je nach Standort, Wert und anderen Faktoren Ihrer Immobilie zwischen 2.000 und 50.000 US-Dollar oder mehr liegen. Viele gute Großhändler bleiben jedoch beim Preis von 10.000 US-Dollar oder nahe daran. Nehmen Sie also Ihren neuen ARV und ziehen Sie den Käufergewinn ab, um eine Erwartung darüber zu erhalten, wie viel Geld Ihnen für die Immobilie angeboten wird.

Kreative Finanzierung für einen schnellen Verkauf

Wenn man davon ausgeht, dass die endgültige Zahl aus den oben aufgeführten Berechnungen nicht einmal annähernd den Betrag abdeckt, den Sie für die Immobilie schulden, dann müssen Sie lernen, kreativ zu sein. Einige Großhändler und Flipper übernehmen immer noch eine Immobilie mit wenig oder gar keinem Eigenkapital.

Thema 2 Finanzierung

Thema 2 ist eine Technik, die es den neuen Käufern ermöglicht, Ihre Hypothekenzahlungen zu übernehmen und die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen. Sub2-Investoren suchen einen Hebel, um ihre Kreditwürdigkeit nicht zu binden, sondern gleichzeitig ein Mietobjekt zu erwerben.

Ein Verkäufer hat möglicherweise Bedenken, wenn er einen Sub2-Deal abwickelt. Was passiert zum Beispiel, wenn der Käufer die Hypothek nicht bezahlt und die Kreditwürdigkeit für den Verkäufer schlecht ist? Nun, es gibt Schutzmaßnahmen für Verkäufer bei bestehenden Finanzierungsverträgen zu Thema 2.

• Eine einzige verspätete Zahlung kann ein Deal Breaker sein. Es kann vorgesehen werden, dass in diesem Fall der Käufer in Verzug gerät und die Immobilie an den Verkäufer zurück verliert. Diese einzelne Möglichkeit ist Grund Nr. 1 dafür, dass es sich um ein seltenes Szenario handelt. Die meisten Anleger in Thema 2 sind erfahren. Sie machen das schon seit Jahren und haben durch Vermietungen mit solchen Deals Millionen verdient.

• Verjährungsklauseln wie die Verpflichtung des Käufers, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist im eigenen Namen zu refinanzieren, reduzieren das Risiko noch weiter. Nehmen wir an, dass der Käufer in zwei Jahren eine Sanierung durchführen muss. Bis dahin haben sie durch die Rückzahlung Ihres Kredits genügend Eigenkapital angesammelt, so dass dies mit herkömmlichen Kreditmethoden möglich ist. Selbst im schlimmsten Fall können sie sich nach dieser Zeit hartes Geld sichern, um zusätzliche Zeit für die Umschichtung der Immobilie oder die Beschaffung einer anderen Finanzierung zu nutzen.

Kaufvertrag oder Mietoption

Wenn Sie es nicht ganz eilig haben, viel Geld zu haben, können Sie es mit einem Kaufvertrag oder einer Leasingoption verkaufen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Käufer für den Unterhalt, die Versicherung, die Steuern und alles andere verantwortlich ist, während Sie gleichzeitig eine monatliche Einnahmequelle mit geringem Risiko erhalten. Mit beiden Techniken erzielen Sie einen schnellen Verkauf. Das Beste daran ist, dass Sie die Kaufurkunde für das Haus behalten, bis der Käufer seinen Verpflichtungen nachgekommen ist. Wenn sie in Verzug geraten, können Sie sie einfach rausschmeißen und mit einem neuen Käufer von vorne beginnen. Das Beste daran ist, dass Sie mit Ihrem Eigenkapital Zinsen zu dem Zinssatz erhalten, den Sie beim Verkauf vereinbart haben.

FSBO (vom Eigentümer zu verkaufen) muss nicht schwer sein. Es kann sehr lukrativ und erstaunlich schnell sein, wenn man lernt, aufgeschlossen und kreativ zu sein.